Q&A

V?

Wat zijn de plichten van een koper?

A.

De koper moet onderzoek (laten) uitvoeren zodat hij zekerheid heeft over de staat van de woning. De hiervoor genoemde informatieplicht van de verkoper ontslaat de koper niet van een eigen onderzoeksplicht. Ook zal de koper duidelijk aan moeten geven wat zijn speciale bedoelingen zijn met de te kopen onroerende zaak. Mocht de koper verbouwingsplannen hebben, dan is het aan te bevelen om bij een tweede of latere bezichtiging een aannemer, architect of constructeur mee te nemen. Er ligt een verantwoordelijkheid bij de koper ten aanzien van informatie die opvraagbaar is bij de gemeente en andere openbare diensten. Daarom kan het verstandig zijn dat een koper zich laat bijstaan door een eigen “aankoopmakelaar”. Dat is een makelaar die de belangen van u, als koper, behartigt.

V?

Wat is een optie?

A.

Bij een optie leggen verkoper en koper schriftelijk vast dat de verkoper zijn huis gedurende een bepaalde periode niet aan een ander verkoopt. Er bestaat geen standaard optieperiode; de duur spreek je onderling af. Meestal gaat het om een paar dagen tot twee weken. Na de afgesproken termijn kan de verkoper weer met iedereen in zee gaan. De verkoper is overigens niet verplicht om je een optie te geven.

V?

Wat is een bieding?

A.

Een bieding bestaat meestal uit een aantal elementen:

  • het bedrag dat u biedt
  • de gewenste datum van aanvaarding
  • de eventuele ontbindende voorwaarden (verkrijging van de financiering, verkrijging van bepaalde vergunning, uitkomst bouwtechnische keuring etc.)
  • de eventuele roerende zaken

Uw bod wordt door AM AANKOOPMAKELAARDIJ aan de verkoper/verkopende makelaar overgebracht en daarop kan een tegenvoorstel van de verkopende partij volgen. De verkopende partij kan het bod ook afwijzen of direct accepteren. Brengt u als koper een bieding uit, dan is het goed om te weten dat u pas in onderhandeling bent als de verkoper reageert met een tegenbod of als de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeeft in onderhandeling te zijn met u. U bent bijvoorbeeld niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

V?

Wanneer bent u als koper in onderhandeling?

A.

Pas als de verkoper reageert op uw bod met een tegenvoorstel bent u in onderhandeling. Bijvoorbeeld: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. Als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod aan de verkoper zal overbrengen betekent dat dus nog niet dat u in onderhandeling bent.

V?

Mag de verkopende makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

A.

Je zou het niet denken, maar dat mag. Een van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzingen. Uiteraard dient hij eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

V?

Mag de verkopend makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

A.

Dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk (nog) niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Er mag ook met meer dan een gegadigde tegelijk worden onderhandeld. De makelaar moet dat dan wel duidelijk gemeld hebben. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, `onder bod` is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is.

V?

Kan de verkoper de vraagprijs van de woning tijdens de onderhandeling verhogen?

A.

Het antwoord is ja. De vraagprijs is een uitnodiging tot het doen van een bod. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen `naar elkaar toekomen` in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod te verlagen.

V?

Hoe wordt een bieding afgerond?

A.

Als de verkoper en de koper het eens worden over de belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn bijvoorbeeld de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Belangrijk voor u om te weten dat een mondelinge overeenkomst niet langer rechtsgeldig is. De koopovereenkomst komt pas tot stand als koper en verkoper de betrokken koopakte rechtsgeldig hebben ondertekend en u als koper een door beider partijen ondertekende kopie heeft ontvangen. Aan een andere vorm van vastlegging van gemaakte afspraken of een mondeling akkoord kunnen koper en verkoper derhalve geen rechten ontlenen. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van de woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

V?

Wat is kosten koper (k.k.) en is dit inclusief de te betalen makelaarscourtage?

A.

Achter de vraagprijs wordt k.k. (kosten koper) vermeld. Normaliter hielden we rekening met 6 % extra kosten over de koopsom, maar tegenwoordig gaan we nu uit van circa 3 % extra kosten. Deze extra kosten zijn de kosten die de overheid “verbindt” aan de overdracht van een woning en dienen door de koper van een woning te worden betaald. Deze bestaan uit: overdrachtsbelasting, notariskosten, (voor het opmaken van de leveringsakte het inschrijven daarvan in de registers / het kadaster, afsluitprovisie, taxatiekosten, borgstellingsprovisie (geldt bij NHG). Als de verkoper een makelaar heeft ingeschakeld voor de verkoop van de woning dan wordt deze makelaar ook door de verkoper betaald (makelaarscourtage). De door de verkoper ingeschakelde makelaar dient namelijk het belang van de verkoper. Om een woning aan te kopen wordt vaak een aankoopmakelaar ingeschakeld, deze wordt betaald door de koper.

V?

Wat is een bouwkundige keuring en waarom wordt deze verricht bij de aan- of verkoop van een woning?

A.

Als u een woning koopt, wilt u zekerheid over de bouwtechnische staat en de eventuele herstelkosten en onderhoudskosten. Deze zekerheid wilt u vóórdat u tot de koop overgaat. U kunt de woning die u op het oog hebt bouwtechnisch laten keuren. Hiermee voldoet u aantoonbaar aan uw onderzoeksplicht als koper. Bij dit onderzoek wordt gekeken naar de kwaliteit van het huis. Er wordt onder andere gekeken of de elektrische bedrading, waterleiding, riolering en houtwerk in goede staat zijn. Eventuele (verborgen) gebreken komen daarbij aan het licht. Over deze gebreken wordt advies gegeven met betrekking tot herstel of vervanging. Tevens wordt er aangegeven met welke kosten u rekening moet houden. Over de bevindingen, aanbevelingen en kosten wordt een rapport opgesteld. Dit rapport geeft inzicht in de bouwtechnische en onderhoudsstaat van een woning en is tevens voorzien van een globale kostenraming, met daarop de direct noodzakelijke kosten, te verwachten termijnkosten 1-5 jaar en verbeter kosten van de zaken die niet acceptabel zijn. Op basis van dit rapport kunt u de beslissing nemen om al dan niet tot aankoop van de woning over te gaan.

V?

Wat is een verborgen gebrek en hoe zit het met de aansprakelijkheid ervan?

A.

Verborgen gebreken zijn gebreken die redelijkerwijs niet eerder konden worden geconstateerd. Als u een bestaand huis koopt, dan koopt u dit huis in de staat waarin het huis zich op dat moment bevindt. Dit betekent dat de woning wordt gekocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Wordt ná de overdracht van de woning een gebrek ontdekt, dan is het uitgangspunt dat de eigenaar van de woning verantwoordelijk is voor eventuele gebreken. Soms is het echter wel mogelijk de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen voor een gebrek.

V?

Wanneer gaat de drie dagen bedenktijd in?

A.

Sinds 1 september 2003 heeft de (particuliere) koper een bedenktijd van drie dagen. Dit is een wettelijk verplichte bedenktijd waar niet van afgeweken kan worden. De termijn van drie dagen begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand is gesteld. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, indien nodig, zoveel verlengd dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.

V?

Wat zijn ontbindende voorwaarden in de koopakte?

A.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper namelijk niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u aan de verkopend makelaar melden bij het uitbrengen van uw bod. In de koopakte wordt standaard een termijn opgenomen om de financiering rond te krijgen. Deze termijn wordt over het algemeen gesteld op uiterlijk 4 weken, ingaande vanaf het moment dat de mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen. Mocht de koper binnen deze termijn geen financiering kunnen verkrijgen dan kan hij de koop ontbinden. De mededeling tot ontbinding van de overeenkomst dient door de koper goed gedocumenteerd te worden. Er dienen ten minste twee afwijzingen van / door erkende financiële instellingen via een “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Pas dan is de koopovereenkomst ontbonden.

V?

Wat is het doel van een taxatie?

A.

Een taxatierapport is meestal verplicht voordat banken en andere instellingen een hypotheek verstrekken, omdat de geld(verstrekker)/ de bank zekerheid wil hebben omtrent de woning waar u een hypotheek voor aanvraagt. Hiervoor wordt door de taxateur het taxatierapport opgemaakt. Omdat hij degene is die de waarde van uw woning moet bepalen moet hij op een aantal interne omstandigheden letten:

  • Waar ligt de woning (plaats en buurt)?
  • Wat zijn de omgevingsfactoren (bestemmingsplan, snelweg, winkelcentrum, kindvriendelijke buurt enz.)?
  • Is er een tuin, garage, balkon aanwezig?
  • Hoe is de staat van het onderhoud en wat is de constructie en kwaliteit van de toegepaste materialen (worden er grote reparaties verwacht in de toekomst)?
  • Heeft de woning een functionele indeling?
  • Zijn er isolatie en energiezuinige maatregelen getroffen?
  • Wat is de inhoud en oppervlakte?
  • Rusten er verplichtingen en rechten op de grond (bijvoorbeeld erfpacht of recht van overpad)?
  • Is er sprake van externe omstandigheden die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden, zoals de prijsontwikkeling op de markt van min of meer vergelijkbare woningen, de toekomstige ontwikkelingen (bijvoorbeeld het bestemmingsplan ter plaatse)?

Op basis van de vermelde waarde in het rapport (en enkele andere gegevens) berekent de geldverstrekker de maximale hoogte van de hypotheek.

V?

Wat is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG)?

A.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een regeling waarmee de overheid het eigenwoningbezit stimuleert. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) geeft de geldverstrekker namelijk de zekerheid dat bij een gedwongen verkoop van uw woning de totale schuld wordt terugbetaald. De stichting neemt in dat geval de schuld over en spreekt een betalingsregeling met u af. Omdat de hypotheekverstrekker de zekerheid heeft dat de hypotheek wordt afgelost, is de hypotheekrente voor een hypotheek met NHG lager. Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie mogen de totale kosten van de koop niet hoger zijn dan een jaarlijks door WEW vast te stellen bedrag.

Klik hier voor meer informatie over NHG.